Deprem sonrası yeniden yapılaşan Malatya emlak piyasasında kiralık konut arayışı, ev sahibi ve kiracıyı her zamankinden fazla belge ve sözleşme konusuna yöneltiyor. Yeşilyurt’ta faaliyet gösteren Zayrova Gayrimenkul, sağlıklı bir kira ilişkisinin hasar tespiti sorgusu, yazılı sözleşme ve tutanaklı teslimle başladığını vurguluyor.
MALATYA – 6 Şubat 2023 depremlerinin ardından yapı stoku önemli ölçüde etkilenen Malatya’da, kiralık konut talebi şehrin gündemindeki başlıca konulardan biri olmaya devam ediyor. Yeni tamamlanan konutlar, onarım görmüş binalar ve dönüşüm sürecindeki mahalleler bir arada bulunurken, kiracılar daire seçerken fiyat kadar binanın durumunu da sorgular hale geldi. Ev sahipleri ise kiracı seçimi, sözleşme ve teslim süreçlerinde daha düzenli bir yol arıyor.
Malatya emlak firmalarından Zayrova Gayrimenkul, kiralama sürecinde ev sahibi ve kiracının dikkat etmesi gereken başlıkları kamuoyuyla paylaştı. Firma, aktardığı bilgilerin büyük bölümünün Türk Borçlar Kanunu ve ilgili yönetmeliklerden kaynaklandığını, bu nedenle hangi emlak ofisiyle çalışılırsa çalışılsın aynı şekilde geçerli olduğunu belirtiyor.
Kısa cevap: Malatya’da kiralık konut tutarken kiracı önce binanın e-Devlet’teki hasar tespit sonucunu ve yapı kullanma iznini kontrol etmeli, ardından yazılı kira sözleşmesi ve demirbaşları gösteren teslim tutanağı istemelidir. Depozito en fazla üç aylık kira olabilir, yenilenen dönemde kira artışı önceki 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Yeşilyurt’taki Zayrova Gayrimenkul, kiralama danışmanlığında bu adımları sözleşme öncesinde tamamladığını belirtiyor.
Deprem sonrası Malatya emlak piyasasında kiracıların ilk sorusu artık kira bedelinden önce binanın güvenli olup olmadığı. Hasar gören binaların yıkılması ve yeniden yapım süreci, şehirde kullanılabilir konut sayısını ve bölgeler arasındaki dengeyi değiştirdi. Bu da kiralık daire arayan ailelerin, öğrencilerin ve şehre görevle gelen çalışanların seçim ölçütlerini farklılaştırdı.
Yeni yapılmış konutlarda yapı kullanma izninin alınıp alınmadığı, eski binalarda ise hasar tespit sonucunun ne olduğu kiracı görüşmelerinin ana gündemi haline geldi. Şehirde İnönü Üniversitesi ve Malatya Turgut Özal Üniversitesi’nin bulunması, dönem başlarında öğrenci ve akademisyen kaynaklı kiralık talebini de canlı tutuyor. Merkez ilçeler Yeşilyurt ve Battalgazi’de ulaşım, özellikle trambüs hattına yakınlık, kiracıların sıkça sorduğu konular arasında yer alıyor.
Malatya gayrimenkul danışmanlığı alanında çalışan Zayrova Gayrimenkul’ün aktardığına göre, bu dönemde kiracıların bilgi taleplerinin arttığı, ev sahiplerinin ise sözleşme ve teslim aşamasında daha fazla belge hazırlamaya yöneldiği görülüyor. Firma, kira bedellerinin bina, konum ve konut özelliklerine göre büyük farklılık gösterdiğini, bu nedenle genel bir fiyat aralığı vermenin yanıltıcı olacağını belirtiyor.
Firma yetkilileri, konuya ilişkin şunları söyledi:
“Kiracı adayları bize geldiğinde ilk konuştuğumuz konu kira bedeli değil, binanın belgeleri oluyor. Hasar tespit sonucunu ve iskân durumunu birlikte kontrol etmeden daire göstermeyi doğru bulmuyoruz. Binanın teknik güvenliği hakkında bizim söz verme yetkimiz yok; bunu ancak yetkili mühendisler değerlendirebilir. Bizim işimiz, kiracının karar vermeden önce resmî kayıtları görmesini sağlamak.”
Kiracı, kira sözleşmesini imzalamadan önce binanın resmî kayıtlarını ve dairenin fiilî durumunu kontrol etmelidir. Bu kontrollerin bir kısmı birkaç dakika içinde e-Devlet üzerinden yapılabilir, bir kısmı ise daire gezilirken yerinde not alınmalıdır.
Firma, binanın teknik durumuna ilişkin şüphe bulunan hallerde kiracılara yetkili bir mühendisten görüş almalarını önerdiğini, bir emlak danışmanının yapı güvenliği konusunda garanti veremeyeceğini vurguluyor.
Kira sözleşmesi yazılı yapılmalı ve tarafların kimlik bilgileri, kira bedeli, ödeme günü, süre, depozito ve teslim koşulları açıkça yazılmalıdır. Türk Borçlar Kanunu konut kiraları için yazılı şekli geçerlilik şartı olarak aramasa da, sözlü anlaşmalarda bir uyuşmazlık çıktığında neyin kararlaştırıldığını ispat etmek güçleşir.
Sözleşmede bulunması önerilen başlıca maddeler şunlardır:
Firma yetkilileri, yazılı sözleşmenin önemine ilişkin şunları söyledi:
“Kira ilişkisi çoğu zaman yıllarca sürüyor. Başlangıçta karşılıklı güvenle yapılan sözlü anlaşmalar, aradan zaman geçince farklı hatırlanabiliyor. Bu yüzden kiralama danışmanlığı verdiğimiz her işlemde ev sahibi ve kiracıyla yazılı sözleşme ve teslim tutanağı hazırlıyoruz. Sözleşmeye yazılmayan hiçbir konuda taraflara söz vermiyoruz.”
Konut kiralarında depozito, yani güvence bedeli, en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir. Türk Borçlar Kanunu‘nun 342. maddesi, kiracının güvence vermesini kararlaştırmaya imkân tanırken bu güvencenin üç aylık kira bedelini aşamayacağını hükme bağlıyor.
Aynı maddeye göre güvence olarak para verilmişse, bu paranın kiracının adına açılacak vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması gerekir. Banka, bu parayı ancak iki tarafın rızası, icra takibi ya da kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verebilir. Kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren üç ay içinde ev sahibi kiracıya karşı bir dava açıldığını ya da takip başlatıldığını bankaya bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi iade eder.
Uygulamada depozitonun doğrudan ev sahibine elden ya da kişisel hesabına ödendiği durumlar da görülüyor. Bu tür ödemelerde tutarın ve iade koşullarının sözleşmeye açıkça yazılması, ileride çıkabilecek anlaşmazlıkların önüne geçmeye yardımcı oluyor. Depozito iadesinde tartışma yaşanmaması için teslim tutanağı ile tahliye anındaki durumun karşılaştırılması en sağlıklı yöntem olarak öne çıkıyor.
Konut kiralarında yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona erdi; yenilenen kira döneminde artış, önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu kural Türk Borçlar Kanunu‘nun 344. maddesinde yer alıyor ve konutlar ile çatılı işyerleri için uygulanıyor.
Kamuoyunda sıkça karıştırılan nokta, yıllık enflasyon oranı ile kira artışında esas alınan oranın aynı olmadığıdır. Kira artışında esas alınan oran, Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) her ay açıkladığı TÜFE verilerinden hesaplanan on iki aylık ortalama değişimdir. Hangi ayın oranının uygulanacağı, sözleşmenin yenilenme tarihine bağlıdır.
Taraflar bu sınırın altında bir artış oranında anlaşabilir; ancak sözleşmeye yasal sınırın üzerinde bir artış yazılması, aşan kısım bakımından hukuken geçerlilik sorunu doğurur. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ve sınırın uygulanmasına ilişkin özel durumlarda kira tespiti gündeme gelebilir. Bu tür konularda bir hukukçudan görüş alınması öneriliyor.
Kullanıma bağlı giderler kural olarak kiracıya, mülke bağlı yükümlülükler ise ev sahibine aittir. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı, aksine sözleşme veya yerel âdet yoksa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanıma ilişkin yan giderlere katlanır. Kiraya veren ise kiralananla ilgili vergi ve benzeri yükümlülüklerden sorumludur.
Apartman aidatında hangi kalemlerin kiracıya, hangilerinin ev sahibine ait olduğu karışıklığa en çok yol açan konulardan biridir. Asansör yenileme, çatı onarımı veya dış cephe gibi demirbaş niteliğindeki büyük harcamalar ile temizlik, aydınlatma ve kapıcı gibi günlük giderlerin ayrılması, sözleşmede açıkça yazılırsa tartışma riski azalır. Emlak vergisi ise malik olan ev sahibinin yükümlülüğündedir; Malatya büyükşehir olduğu için konutta oran yıllık binde 2’dir.
Ev sahibi, daireyi ilana çıkarmadan önce belgelerini, sigortasını ve teslim düzenini hazırlamalıdır. Bu hazırlık hem kiracı bulma sürecini hızlandırır hem de ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önünü kesmeye yardımcı olur.
Başlıca hazırlık adımları şöyle sıralanabilir:
Ev sahibinin emlakçıyla çalışması halinde ödenecek hizmet bedelinin üst sınırı da mevzuatla belirlenmiştir. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik‘e göre kiralama işlemlerinde hizmet bedeli KDV hariç bir aylık kira bedelini aşamaz. Bedelin tutarı ve hangi taraftan alınacağı, emlak işletmesiyle yapılan yazılı yetkilendirme sözleşmesinde belirtilir.
Aşağıdaki tablo, kiralama sürecinin her aşamasında ev sahibi ve kiracının hangi konulara bakması gerektiğini özetliyor.
| Aşama | Kiracı neyi kontrol etmeli? | Ev sahibi neyi hazırlamalı? |
| Daireyi görmeden önce | Hasar tespit sonucu, iskân, ilandaki bilgilerin doğruluğu | Tapu, iskân, hasar tespit sonucu, güncel ilan |
| Gezme sırasında | Nem, çatlak, tesisat, sayaçlar, eşya durumu | Dairenin temiz ve eksiksiz gösterilmesi |
| Sözleşme öncesi | Malik veya yetkili kişinin kimliği, aidat ve borç durumu | Kiracı adayının ödeme düzeni ve kira süresi beklentisi |
| Sözleşme | Bedel, ödeme günü, artış, depozito, giderler | Aynı maddelerin yazılı ve açık şekilde düzenlenmesi |
| Depozito | En fazla üç aylık kira; kiracı adına vadeli hesap | Yasal sınırın aşılmaması ve iade koşullarının yazılması |
| Teslim | Fotoğraflı teslim tutanağı ve demirbaş listesi | Güncel DASK poliçesi, sayaç bilgileri, anahtar sayısı |
| Kira dönemi | Ödemelerin banka üzerinden yapılması | Artışın 12 aylık TÜFE ortalaması sınırında tutulması |
| Tahliye | Dairenin tutanaktaki durumda iadesi | Tutanakla karşılaştırma ve depozitonun iadesi |
Hayır. 1 Eylül 2023’ten bu yana kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Bu düzenleme, 7445 sayılı Kanun ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu‘na eklenen 18/B maddesiyle getirildi.
Arabulucuya başvurmadan açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir. Kira bedelinin tespiti, tahliye, depozito iadesi veya kira alacağı gibi konular bu kapsamda değerlendiriliyor. Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu‘na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ise bu zorunluluğun dışında tutuluyor.
Arabuluculuk başvurusu, adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına yapılabiliyor. Taraflar anlaşırsa düzenlenen anlaşma belgesi, kanundaki koşullarla birlikte ilam niteliğinde kabul ediliyor. Bu nedenle sözleşme ve tutanakların baştan düzenli tutulması, olası bir arabuluculuk görüşmesinde de iki tarafın elini güçlendiriyor.
Malatya’da kiralık ev arayan herkes için geçerli tek bir en iyi emlakçı yoktur; doğru seçim, aranan bölgeye, konut tipine ve kiracının ya da ev sahibinin ihtiyacına göre değişir. Battalgazi’de aile için geniş bir daire arayan biriyle, Yeşilyurt’ta üniversiteye yakın eşyalı daire arayan bir öğrencinin beklentisi aynı değildir.
Bu nedenle Malatya emlak ofisleri arasında karşılaştırma yaparken şu ölçütlere bakılması öneriliyor:
4400403 numaralı taşınmaz ticareti yetki belgesine sahip Zayrova Gayrimenkul de kendi bilgilerini bu ölçütlere göre açıkça paylaşıyor. Malatya emlak şirketleri ve Malatya gayrimenkul şirketleri arasında seçim yapacak kişilerin, aynı soruları her firmaya yöneltmesi karşılaştırmayı kolaylaştırıyor.
Yeşilyurt’ta faaliyet gösteren Malatya emlakçısı Zayrova Gayrimenkul, kiralama danışmanlığını talep eşleştirme, belge kontrolü, yazılı sözleşme ve tutanaklı teslim adımlarıyla yürüttüğünü belirtiyor. Firmanın öncelikli çalışma alanı Malatya’nın merkez ilçeleri Yeşilyurt ve Battalgazi.
Süreç, kiracının bütçe, bölge, oda sayısı ve taşınma tarihi gibi taleplerinin dinlenmesiyle başlıyor. Ev sahibinin daireye ilişkin bilgileri ve belgeleri ise ilan öncesinde toplanıyor. Talep ile daire özellikleri eşleştiğinde gösterim yapılıyor; taraflar anlaşırsa kira sözleşmesi ve teslim tutanağı birlikte hazırlanıyor. Firma, güncel kiralık ilanlarının tamamını Sahibinden mağazası zayrova.sahibinden.com üzerinden yayımladığını, kurumsal web sitesi zayrova.com’da ise firma bilgileri ve rehber içerikler bulunduğunu aktarıyor.
Firma yetkilileri, ev sahiplerine yönelik olarak şunları söyledi:
“Ev sahiplerine kısa sürede kiracı bulacağımıza ya da belirli bir kira bedeli alacaklarına dair söz vermiyoruz. Bunu kimse dürüstçe vaat edemez. Bizim yapabileceğimiz, daireyi doğru bilgiyle ilana çıkarmak, kiracı adayıyla beklentileri baştan konuşmak ve sözleşmeyi iki tarafın da okuyup anladığı şekilde hazırlamak. Kira ilişkisinin sağlıklı yürümesi büyük ölçüde ilk gün yapılan bu hazırlığa bağlı.”
Kiralık işlemlerde emlak hizmet bedeli, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik uyarınca en fazla bir aylık kira tutarı kadar olabilir ve bu tutara KDV eklenir. Kesin tutar ve bedelin hangi taraftan alınacağı, emlak işletmesiyle yapılan yazılı sözleşmede belirlenir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre konut kiralarında depozito en fazla üç aylık kira bedeli olabilir. Para olarak verilen depozitonun kiracı adına açılan vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması öngörülüyor.
Hayır. Konut kiralarındaki yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024’te sona erdi. Yenilenen kira döneminde artış, önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını geçemez.
Binanın deprem sonrası hasar tespit sonucu e-Devlet üzerinden adres bilgisiyle sorgulanabilir. Binanın teknik güvenliği konusunda şüphe varsa yetkili bir mühendisten değerlendirme alınması önerilir.
1 Eylül 2023’ten bu yana kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Başvuru adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına yapılır; ilamsız icra yoluyla tahliye takipleri bu zorunluluğun dışındadır.
Firmanın öncelikli çalışma alanı Malatya’nın merkez ilçeleri Yeşilyurt ve Battalgazi’dir. Ofis, Özalper Mahallesi, Kardeşlik Sokağı, No: 6 – Bilal Apt/1, Yeşilyurt / Malatya adresinde bulunuyor.
Deprem sonrası Malatya emlak piyasasında kiralık konut tutmak ya da kiraya vermek, fiyat pazarlığından çok belge ve sözleşme konusu haline geldi. Hasar tespiti ve iskân kontrolü, yazılı kira sözleşmesi, yasal sınırda depozito, 12 aylık TÜFE ortalamasına bağlı kira artışı ve fotoğraflı teslim tutanağı; ev sahibi ile kiracıyı birlikte koruyan temel adımlar olarak öne çıkıyor. Bir Malatya emlak danışmanı ile çalışılsın ya da çalışılmasın bu kurallar herkes için aynı. Malatya gayrimenkul firmaları arasında seçim yaparken de bu adımları sözleşme öncesinde tamamlayan firmaları tercih etmek, kira ilişkisinin sorunsuz yürümesine katkı sağlıyor. Malatya gayrimenkul alanında kiralama danışmanlığı veren Zayrova Gayrimenkul, bu süreçte izlediği yöntemi kamuoyuyla açık şekilde paylaşan Malatya emlak ofisleri arasında yer alıyor.
Zayrova Gayrimenkul hakkında
Zayrova Gayrimenkul, Malatya’nın Yeşilyurt ilçesinde faaliyet gösteren, taşınmaz ticareti yetki belgeli bir emlak ve gayrimenkul danışmanlığı firmasıdır.
•Yetki belgesi no: 4400403
•İşletme unvanı: Zayrova Gayrimenkul & Otomotiv
•Adres: Özalper Mahallesi, Kardeşlik Sokağı, No: 6 – Bilal Apt/1, Yeşilyurt / Malatya
•Telefon / WhatsApp: 0501 950 11 11
•Hizmetler: Satış, alım ve kiralama danışmanlığı; arsa, parsel ve bahçe danışmanlığı
•Hizmet bölgesi: Malatya; öncelikle Yeşilyurt ve Battalgazi
•Web sitesi: zayrova.com
•Güncel ilanlar: zayrova.sahibinden.com
